Ægtepagt og sameje ved bolig i udlandet
Ægtepagt og sameje ved bolig i udlandet handler om, hvordan ejerskab fordeles mellem ægtefæller, samlevende og medejere — og hvad der sker ved separation, salg eller dødsfald.
Når to personer køber bolig sammen i udlandet, opstår spørgsmål, der sjældent drøftes grundigt nok inden købet. Hvem ejer hvad? Hvad sker der ved separation? Gælder den danske ægtepagt i Spanien? Og hvad med ugifte par, der investerer sammen? Disse spørgsmål bør afklares inden notarhandlen — ikke efter.
Dansk ægtepagt og udenlandsk ejendom
En dansk ægtepagt regulerer formueordningen mellem ægtefæller og er gyldig i Danmark. Men dens virkning i udlandet afhænger af det pågældende lands anerkendelse. EU’s forordning om formueforhold i ægteskaber (2016/1103) gælder i 18 EU-lande, herunder Spanien, Frankrig, Italien og Portugal, men Danmark deltager ikke. I praksis betyder det, at dit lokale ejendomsregister registrerer ejerskab efter det, der angives ved notarhandlen. Hvis du vil sikre, at din danske ægtepagt med særeje respekteres, bør du: fremlægge ægtepagten (oversat og apostilleret) ved notarhandlen, registrere ejendommen i dit navn alene, og bede din lokale advokat om at bekræfte, at registreringen afspejler din formueordning.
Fælleseje vs særeje internationalt
I Danmark er fælleseje standardordningen, medmindre der er oprettet ægtepagt om særeje. I Spanien (sociedad de gananciales), Frankrig (communauté réduite aux acquêts) og Italien (comunione dei beni) gælder tilsvarende fælleseje-principper, men med vigtige forskelle i detaljer. I Spanien indebærer gananciales, at ejendom købt under ægteskabet som udgangspunkt ejes af begge ægtefæller, uanset hvem der betaler. I Frankrig gælder communauté réduite aux acquêts med lignende virkning. Begge ægtefæller skal typisk underskrive ved notarhandlen, selvom kun den ene registreres som køber. Hvis du har dansk ægtepagt om fuldstændigt særeje, skal notaren informeres, og det bør dokumenteres i skødet.
Sameje-aftale for ugifte par
Ugifte par har ingen lovmæssig formueordning, hverken i Danmark eller i udlandet. Uden en skriftlig aftale reguleres ejerskabet udelukkende af, hvad der er registreret i ejendomsregistret. Hvis den ene part betaler en større andel, men begge registreres som 50/50-ejere, er det registreringen der gælder juridisk. En sameje-aftale (pacte d’indivision i Frankrig, proindiviso-aftale i Spanien) bør som minimum regulere: ejerandele og indskudsfordeling, fordeling af løbende udgifter (ejendomsskat, forsikring, vedligeholdelse), brugsret (hvem kan bruge boligen hvornår), fremgangsmåde ved den ene parts ønske om salg, og forkøbsret for den anden part.
Registrering i ejendomsregistret
Ejerandele registreres ved notarhandlen og indskrives i det lokale ejendomsregister. I Spanien registrerer notaren fordelingen i escritura pública, som derefter indskrives i Registro de la Propiedad. I Frankrig angiver notairen fordelingen i acte de vente. I Italien registreres fordelingen i rogito notarile og Catasto. Det er afgørende at specificere fordelingen korrekt ved købet. Efterfølgende ændring kræver en ny notarhandel, medfører overdragelsesafgift (typisk 6-10% af den overdragne andels værdi) og kan udløse kapitalgevinstskat. Spar ikke på denne overvejelse ved købet.
Opdeling ved separation og skilsmisse
Hvis ægteskabet eller samlivet ophører, skal den fællesejede bolig i udlandet indgå i bodelingen. Processen afhænger af, om parterne kan nå til enighed. Ved enighed: den ene part overtager den andens andel via en ny notarhandel, eller ejendommen sælges og provenuet deles. Ved uenighed: sagen skal typisk afgøres ved en domstol i det land, ejendommen ligger i, da ejendomstvister normalt hører under domstolen i ejendommens beliggenhedsland (lex rei sitae). En retssag i Spanien eller Frankrig er dyr, langvarig og uforudsigelig. En ægtepagt eller sameje-aftale med klare vilkår for opdeling forebygger dette.
Praktisk anbefaling
Inden I køber bolig sammen i udlandet: afklar formueordningen skriftligt (ægtepagt eller sameje-aftale), specificer ejerandele der afspejler den reelle indskudsfordeling, og sørg for at aftalen fremlægges ved notarhandlen. Bed jeres lokale advokat om at gennemgå dokumenterne i lyset af det lokale lands regler. Og vigtigst: tag samtalen, inden følelserne er investeret i en bestemt ejendom. Det er lettere at aftale vilkår, når begge parter er enige om, at aftalen er nødvendig.
Ofte stillede spørgsmål
Gælder min danske ægtepagt for en bolig i Spanien?
Det afhænger af, om ægtepagten er tinglyst og anerkendt efter det pågældende lands regler. I Spanien registreres ejerskab i Registro de la Propiedad, og den spanske notar vil typisk spørge til formueordningen. En dansk ægtepagt bør oversættes, apostilleres og fremlægges ved notarhandlen for at sikre korrekt registrering af ejerandele.
Hvad sker der med vores fælles bolig i udlandet ved skilsmisse?
Hvis boligen er registreret som fælleseje, skal den indgå i bodelingen. Det kan kræve en retssag i det land, ejendommen ligger i, medmindre I kan nå til enighed om salg eller overdragelse. Processen kompliceres af, at to landes retssystemer kan have modstridende regler. En ægtepagt eller sameje-aftale med klare vilkår for opdeling forenkler processen.
Kan ugifte par købe bolig sammen i udlandet?
Ja. Ugifte par kan registreres som medejere i ejendomsregistret med specificerede ejerandele (f.eks. 50/50 eller 70/30). Det er afgørende at oprette en skriftlig sameje-aftale, der regulerer: betaling af udgifter, retten til at bruge ejendommen, fremgangsmåde ved uenighed, og hvad der sker ved ophør af forholdet.
Hvordan registreres ejerandele i det udenlandske ejendomsregister?
Ved notarhandlen angiver notaren, hvordan ejerskabet fordeles. I Spanien registrerer notaren ejerandelene i escritura pública og Registro de la Propiedad. I Frankrig registrerer notairen andelene i acte de vente. Det er vigtigt at specificere fordelingen ved købet — efterfølgende ændring kræver en ny notarhandel og medfører overdragelsesafgift.