Selskabskøb vs privat køb af bolig i udlandet
Selskabskøb vs privat køb af bolig i udlandet handler om, hvorvidt det giver skattemæssige, juridiske eller arvemæssige fordele at eje ejendommen via et selskab frem for personligt.
Skal du købe din bolig i udlandet som privatperson eller via et selskab? Spørgsmålet dukker op i næsten alle rådgivningssamtaler, og svaret er sjældent enkelt. Det afhænger af dit formål med ejendommen, arvemæssige overvejelser, antal medejere og det specifikke lands lovgivning. Her er en gennemgang af de reelle fordele og ulemper — uden de forenklinger, som mæglere og selskabsformidlere ofte præsenterer.
Privat køb — standardløsningen
De fleste danske boligkøbere i udlandet køber som privatpersoner. Du registreres som ejer i det lokale ejendomsregister, og ejendomsretten er direkte og ukompliceret. Skattereglerne for privatpersoner er gennemskuelige: du betaler personlig ikke-resident indkomstskat i købslandet og selvangiver i Danmark med credit for udenlandsk skat. Overdragelsesomkostningerne er standard. Der er ingen selskabsadministration, ingen revisorkrav ud over den personlige selvangivelse, og ingen risiko for selskabsskat-komplikationer. For en feriebolig til eget brug med begrænset udlejning er privat køb den enkleste og billigste struktur.
SCI i Frankrig
Frankrig er det land, hvor selskabskøb har den mest udbredte og veletablerede brug. En SCI (Société Civile Immobilière) er et civilretligt ejendomsselskab, der ejer ejendommen, mens du ejer anparter i selskabet. SCI’en er populær af to grunde: den omgår fransk tvangsarv (réserve héréditaire), og den forenkler overdragelse ved generationsskifte. I fransk arveret har børnene krav på en fast andel af boet, uanset testamente. Ejer du ejendommen via en SCI, kan du overdrage anparter gradvist og dermed reducere arveafgiften. En SCI beskattes som udgangspunkt som transparent selskab (impôt sur le revenu), dvs. indkomsten beskattes hos ejerne personligt. Stiftelse koster 1.000-3.000 euro, og den årlige administration kræver generalforsamling og regnskab.
SL i Spanien
I Spanien bruges en SL (Sociedad Limitada) til ejendomsejerskab i visse tilfælde, primært ved kommerciel udlejning eller større ejendomsporteføljer. Selskabsskatten i Spanien er 25%, og lejeindtægt i selskabet beskattes med denne sats. For personlig marginalskat over 25% kan det give en fordel, men udbytte fra selskabet beskattes yderligere med 19-23%. Samlet beskatning af lejeindtægt via selskab kan dermed overstige personlig beskatning. For en enkelt feriebolig er SL sjældent fordelagtig. Stiftelse koster 1.500-3.000 euro plus notaromkostninger, og selskabet kræver årligt regnskab og selvangivelse.
SRL i Italien
I Italien tilbyder SRL (Società a Responsabilità Limitata) en lignende struktur. Selskabsskatten (IRES) er 24% plus IRAP på ca. 3,9%. Udlejningsindkomst i selskabet beskattes samlet med ca. 28%, men udbytte beskattes med yderligere 26%. Den samlede skattebyrde er typisk højere end personlig beskatning for mindre udlejningsindtægter. SRL bruges primært af investorer med flere ejendomme og professionel udlejningsvirksomhed.
Dansk selskab vs lokalt selskab
At bruge et dansk ApS eller A/S til at eje udenlandsk ejendom skaber kompleksitet i begge retninger. Det danske selskab skal selvangive i Danmark, og ejendommen skal selvangives i det lokale land som ejet af et udenlandsk selskab. SKAT kan beskatte selskabet af en fikseret markedsleje, hvis ejeren bruger boligen privat (maskeret udbytte). Lokale skattesatser for udenlandske selskaber kan være højere end for privatpersoner. Generelt er et lokalt selskab i købslandet mere hensigtsmæssigt end et dansk selskab, hvis selskabsstrukturen overhovedet giver mening.
Hvornår giver selskabskøb mening — og hvornår gør det ikke
Selskabskøb giver mening, når: du vil omgå tvangsarv (Frankrig, Spanien), du har flere ejendomme og vil samle dem i en portefølje, du driver kommerciel udlejning med høj omsætning, eller du har medejere, hvor anpartsoverdragelse er enklere end ejendomsoverdragelse. Selskabskøb giver sjældent mening, når: du køber en enkelt feriebolig til eget brug, din lejeindtægt er begrænset, eller du vil undgå administrativt besvær. Konsulter altid en skatterådgiver i begge lande, inden du træffer beslutningen.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er en SCI i Frankrig?
SCI (Société Civile Immobilière) er et fransk ejendomsselskab, der udelukkende ejer fast ejendom. Det bruges ofte af familier til at forenkle arv og undgå fransk tvangsarv. SCI'en ejer ejendommen, og du ejer anparter i selskabet. Overdragelse af anparter er enklere og billigere end overdragelse af selve ejendommen. Stiftelse koster 1.000-3.000 euro via en advokat.
Kan jeg bruge et dansk ApS til at købe bolig i Spanien?
Teknisk ja, men det kan medføre ugunstig beskatning. Spanien behandler selskaber fra lande uden dobbeltbeskatningsaftale for selskabsejede ejendomme anderledes end privatpersoner, og et dansk ApS kan klassificeres som ikke-resident selskab med højere skattesatser. Desuden kan SKAT i Danmark beskatte selskabet af en fikseret markedsleje, selvom du selv bruger boligen. Konsulter en skatterådgiver i begge lande, inden du vælger denne struktur.
Hvad er ulempen ved selskabskøb?
Ekstra administration og omkostninger: regnskabspligt, årlig selvangivelse for selskabet, revisoromkostninger, stiftelsesomkostninger og potentielt dobbeltbeskatning af udbytte. For en enkeltstående feriebolig er den administrative byrde sjældent det værd, medmindre der er specifikke arvemæssige eller skattemæssige grunde.
Hvornår giver selskabskøb mest mening?
Selskabskøb giver typisk mening i tre situationer: 1) familier der vil omgå tvangsarv i Frankrig eller Spanien, 2) investorer med flere ejendomme der vil samle ejerskab og bogføring, 3) kommerciel udlejning i større skala, hvor selskabsbeskatning kan være gunstigere end personlig marginalskat. For en enkelt feriebolig til eget brug er privat køb næsten altid enklere og billigere.