Hvad er Transfer Fee ved boligkøb i Cypern?

Transfer Fee betales til Land Registry ved overdragelse af Title Deed og er progressiv: 3% af de første 85.000 EUR, 5% af beløbet fra 85.000-170.000 EUR og 8% af beløbet over 170.000 EUR. Førstegangskøbere opnår 50% rabat på disse satser. Transfer Fee betales ikke ved nybyggeri hvor moms (VAT) allerede er opkrævet, medmindre ejendommen videresælges.

Hvad er momssatsen ved køb af nybyggeri i Cypern?

Standardmomssatsen er 19% på nybyggeri købt direkte fra developer. En reduceret sats på 5% kan opnås for købers første ejendom der bruges som primær bopæl, forudsat at arealet ikke overstiger 200 m². Den reducerede sats gælder for de første 350.000 EUR af købesummen, og standard 19% gælder for resten. Ansøgning om den reducerede sats indgives til skattemyndighederne inden købet.

Er der ejendomsskat i Cypern?

Den årlige Immovable Property Tax (IPT) blev afskaffet i 2017. Cypern er dermed et af de få EU-lande uden årlig national ejendomsskat. Kommunale afgifter er beskedne og dækker renovation, kloakering og lignende. For de fleste ejendomme udgør de under 500 EUR om året. Det gør Cypern til et forholdsvist billigt land at eje bolig i løbende.

Hvad er kapitalgevinstskatten ved salg af ejendom i Cypern?

Cypern opkræver 20% Capital Gains Tax på gevinst ved salg af fast ejendom. Den første gevinst på 17.086 EUR er skattefri for individuelle ejere. For primær bopæl er gevinsten op til 85.430 EUR skattefri. Ejendomme erhvervet før 1980 har en særlig beregningsmetode baseret på 1980-værdien. Husk at dansk skattelovgivning også gælder for udenlandsk ejendom, og dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Cypern regulerer fordelingen.

Skal jeg betale skat af lejeindtægter fra cypriotisk ejendom?

Ja. Lejeindtægt fra cypriotisk ejendom beskattes i Cypern med progressiv indkomstskat fra 0% op til 35%. De første 19.500 EUR i samlet skattepligtig indkomst er skattefri. Driftsudgifter som vedligeholdelse, forsikring og administration kan fratrækkes. Derudover skal lejeindtægten også selvangives i Danmark, men der gives creditlempelse for betalt cypriotisk skat.

Omkostninger og skatter ved boligkøb i Cypern

Omkostninger og skatter ved boligkøb i Cypern fordeler sig på engangsomkostninger ved købet og løbende ejeromkostninger. Den samlede transaktionsomkostning ligger typisk på 8-14% af købesummen afhængigt af om du køber brugt ejendom eller nybyggeri, og om du kvalificerer til reducerede satser.

Engangsomkostninger ved købet

De samlede transaktionsomkostninger ved boligkøb i Cypern varierer afhængigt af ejendomstype. For brugte ejendomme er Transfer Fee den største post med en progressiv sats: 3% op til 85.000 EUR, 5% fra 85.000-170.000 EUR og 8% over 170.000 EUR. Førstegangskøbere får 50% rabat. For nybyggeri betales i stedet 19% moms (VAT) til udvikleren. Stempelafgift udgør 0,15% for købesummer op til 170.000 EUR og 0,20% for beløb derover, med et loft på 20.000 EUR. Advokatsalær ligger på 1-1,5% af købesummen plus moms. Samlet eksempel: en brugt lejlighed til 250.000 EUR koster ca. 16.500 EUR i Transfer Fee (med førstegangskøber-rabat ca. 8.250 EUR), stempelafgift 410 EUR og advokat 3.750 EUR, i alt 12.410-20.660 EUR (5-8%) afhængigt af rabatberettigelse.

Moms (VAT) ved nybyggeri

Nybyggeri købt direkte fra developer beskattes med 19% VAT i stedet for Transfer Fee. Den reducerede momssats på 5% kan opnås for købers første bolig til primær bopæl, forudsat at boligens bebyggede areal ikke overstiger 200 m². Satsen på 5% gælder for de første 350.000 EUR af købesummen. For en bolig til 300.000 EUR giver det 15.000 EUR i moms ved den reducerede sats i stedet for 57.000 EUR ved standardsatsen. Ansøgning indgives til skattemyndighederne (Tax Department) inden købet gennemføres. Der kræves dokumentation for at boligen bruges som primær bopæl i mindst 10 år, og køber må ikke have benyttet den reducerede sats tidligere.

Stempelafgift og registreringsgebyrer

Stempelafgift (Stamp Duty) betales inden for 30 dage efter underskrift af Contract of Sale. Satsen er 0,15% for de første 170.000 EUR og 0,20% for resten, med et maksimum på 20.000 EUR. Registreringsgebyret for deponering af Contract of Sale i Land Registry er ca. 50 EUR. Ved overdragelse af Title Deed betales desuden et administrationsgebyr. De samlede registreringsomkostninger er beskedne sammenlignet med mange andre EU-lande.

Løbende ejeromkostninger

Cyperns afskaffelse af Immovable Property Tax (IPT) i 2017 gør landet til et af de billigste i EU hvad angår løbende ejendomsskat. Kommunale afgifter dækker renovation, kloakering og vejvedligeholdelse og udgør typisk 200-500 EUR om året. For lejligheder i komplekser med fællesarealer betales fællesudgifter (common expenses) til bygningens forvaltningsselskab, typisk 50-200 EUR om måneden afhængigt af faciliteter som pool, have og elevator. Husejerforsikring koster 200-500 EUR om året. Det samlede årlige budget for løbende ejeromkostninger ekskl. realkreditydelser ligger typisk på 2.000-5.000 EUR for en standardlejlighed.

Kapitalgevinstskat og skat ved videresalg

Capital Gains Tax (CGT) i Cypern er 20% af gevinsten ved salg af fast ejendom beliggende i Cypern. Beregningsgrundlaget er salgsprisen minus den oprindelige anskaffelsespris justeret for inflation, minus dokumenterede forbedringsudgifter. Individuelle ejere har et skattefrit bundfradrag på 17.086 EUR. For primær bopæl holdt i mindst 5 år er gevinsten op til 85.430 EUR skattefri. Ejendomme erhvervet før 1980 anvender en særlig beregning baseret på ejendommens vurderingsværdi pr. 1. januar 1980. For danskere gælder desuden dansk skattelovgivning, og dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Cypern fordeler beskatningsretten.

Skat på lejeindtægt

Lejeindtægt fra cypriotisk ejendom beskattes i Cypern med progressiv indkomstskat. De første 19.500 EUR i samlet skattepligtig indkomst er skattefri, herefter stiger satsen fra 20% til 35%. Fradragsberettigede udgifter omfatter vedligeholdelse, forsikring, administration og afskrivninger på bygningen. For danskere der udlejer en feriebolig i Cypern og ikke har anden cypriotisk indkomst, vil lejeindtægt op til 19.500 EUR typisk være skattefri i Cypern. Indkomsten skal dog selvangives i Danmark, hvor der gives creditlempelse for eventuelt betalt cypriotisk skat.