Hvad er DLD transfer fee ved boligkøb i Dubai?

Dubai Land Department (DLD) opkræver 4% af købesummen som transfer fee ved ejerskifte. Det er den største transaktionsomkostning. Hertil kommer et administrationsgebyr på 580 AED for lejligheder og 430 AED for grunde, plus et vidensgebyr (knowledge fee) på 250 AED. Transfer fee betales typisk af køber, men fordelingen kan forhandles i MOU.

Er der ejendomsskat i Dubai?

Nej. Dubai opkræver ingen årlig ejendomsskat, ingen indkomstskat på lejeindtægt og ingen kapitalgevinstskat ved salg. Det gør Dubai til en af verdens mest skatteeffektive destinationer for ejendomsinvestering. Danske ejere skal dog stadig betale dansk skat af lejeindtægt og kapitalgevinst, da Danmark beskatter global indkomst.

Hvad er service charges, og hvor meget koster de?

Service charges er den primære løbende udgift ved boligejerskab i Dubai. De betales til bygningens eller community'ets forvaltningsselskab og dækker vedligeholdelse af fællesarealer, pool, elevator, sikkerhed og klimaanlæg i fællesområder. Satserne varierer fra 50-150 AED pr. sqft pr. år. For en lejlighed på 1.000 sqft (93 m²) udgør det 50.000-150.000 AED (ca. 12.500-37.500 EUR) om året. RERA fastsætter retningslinjer, men den faktiske sats varierer efter bygning og developer.

Skal jeg betale dansk skat af en bolig i Dubai?

Ja. Danmark beskatter global indkomst, og der er ingen dobbeltbeskatningsoverenskomst mellem Danmark og UAE. Lejeindtægt fra en bolig i Dubai skal selvangives i Danmark og beskattes som kapitalindkomst. Kapitalgevinst ved salg beskattes ligeledes i Danmark. Da Dubai ikke opkræver skat, er der ingen udenlandsk skat at modregne. Den effektive beskatning er derfor den fulde danske sats.

Omkostninger og skatter ved boligkøb i Dubai

Dubai adskiller sig fundamentalt fra europæiske ejendomsmarkeder i sin skattestruktur. Der er ingen ejendomsskat, ingen indkomstskat og ingen kapitalgevinstskat. Transaktionsomkostningerne er domineret af DLD’s 4% transfer fee, og den vigtigste løbende udgift er service charges til bygningens drift og vedligeholdelse. For danske ejere er det afgørende at forstå, at skattefriheden i Dubai ikke eliminerer dansk beskatning.

Transaktionsomkostninger ved købet

De samlede transaktionsomkostninger ved boligkøb i Dubai udgør typisk 7-8% af købesummen. DLD transfer fee er 4% og er den dominerende post. Administrationsgebyr til DLD er 580 AED for lejligheder. Agent commission er typisk 2% af købesummen plus 5% VAT. NOC-gebyr fra developer varierer fra 500-5.000 AED. Konveyansgebyr til Trustee Office er 4.000-5.000 AED. Samlet eksempel: en lejlighed til 1.000.000 AED (ca. 250.000 EUR) giver DLD-gebyr 40.000 AED, agent commission 21.000 AED, NOC 1.000 AED og administration 5.830 AED, i alt ca. 67.830 AED (ca. 17.000 EUR eller 6,8%).

Nul ejendomsskat, nul indkomstskat, nul kapitalgevinstskat

Dubais skattestruktur for fast ejendom er enkel: der opkræves ingen årlig ejendomsskat, ingen indkomstskat på lejeindtægt og ingen kapitalgevinstskat ved salg. UAE indførte selskabsskat i 2023, men den rammer ikke privatpersoners ejendomsejerskab. For investorer der er skattemæssigt hjemmehørende i Dubai eller et andet land uden kapitalgevinstbeskatning, er den effektive skattebelastning nul. For danskere er situationen anderledes. Danmark beskatter global indkomst, og der eksisterer ingen dobbeltbeskatningsoverenskomst med UAE. Det betyder at lejeindtægt beskattes som kapitalindkomst i Danmark, og kapitalgevinst ved salg beskattes efter danske regler, uden mulighed for at modregne udenlandsk skat.

Service charges — den vigtigste løbende udgift

Service charges er den primære driftsudgift ved boligejerskab i Dubai og dækker vedligeholdelse og drift af fællesarealer, herunder pool, lobby, elevator, sikkerhedspersonale, parkering, klimaanlæg i fællesområder og grundlæggende vedligeholdelse af bygningens ydre. Satserne varierer betydeligt efter bygning, developer og beliggenhed. Typiske satser ligger mellem 50 og 150 AED pr. sqft pr. år. En lejlighed i Dubai Marina på 1.000 sqft (93 m²) kan koste 60.000-120.000 AED (15.000-30.000 EUR) i årlige service charges. Villaer i communities som Arabian Ranches har typisk lavere satser pr. sqft. RERA fastsætter et Service Charge Index som retningslinje, og ejere kan klage til RERA hvis service charges vurderes urimelige.

DEWA deposits og forsyningsomkostninger

DEWA (Dubai Electricity and Water Authority) kræver et depositum ved oprettelse af forsyningskontrakt: 2.000 AED for lejligheder og 4.000 AED for villaer. Depositummet refunderes ved fraflytning. Løbende el- og vandudgifter i Dubai er højere end i Skandinavien pga. klimaanlæg, der kører store dele af året. En lejlighed på 100 m² med helårs klimaanlæg koster typisk 500-1.000 AED om måneden i DEWA-forbrug. For ferieboliger der står tomme dele af året, er forbruget tilsvarende lavere, men grundgebyret løber uanset forbrug.

Off-plan betalingsplaner og escrow

Ved off-plan køb fordeles betalingen over byggeperioden. Typiske betalingsplaner er 10-20% ved underskrift, 30-40% under byggeriet fordelt på milepæle, og 40-60% ved overdragelse (handover). Alle betalinger skal indsættes på RERA-regulerede escrow-konti, der beskytter købers midler mod at developer anvender dem til andre formål. Visse udviklere tilbyder post-handover betalingsplaner, hvor en del af købesummen betales i rater efter indflytning, typisk over 2-5 år. De planer giver øget likviditetsfleksibilitet men skal vurderes i sammenhæng med den samlede pris.

Dansk beskatning af Dubai-ejendom

For danske skatteydere er det afgørende at forstå, at Dubais skattefrihed ikke eliminerer dansk beskatning. Lejeindtægt fra Dubai-ejendom beskattes i Danmark som kapitalindkomst. Ejendomsværdiskat er ikke relevant for udenlandsk ejendom, men ejendomsskatten i den kommune hvor ejendommen ligger, kan fratrækkes i Danmark. Da Dubai ikke opkræver ejendomsskat, er der intet at fratrække. Kapitalgevinst ved salg beskattes i Danmark som aktieindkomst eller kapitalindkomst afhængigt af ejerskabsform. Konsultér en dansk revisor med kendskab til international ejendomsbeskatning.