Moms og overførselsafgifter ved boligkøb i udlandet
Moms og overførselsafgifter er de to hovedtyper af skat, der opkræves ved boligkøb i udlandet. Nybyggeri pålægges typisk moms, mens brugte boliger beskattes med en overførselsafgift.
Når du køber bolig i udlandet, betaler du enten moms eller overførselsafgift. Aldrig begge dele. Hvilken af de to, der gælder, afhænger af om boligen er ny eller brugt. Forskellen har stor betydning for dit budget, og reglerne varierer fra land til land.
Hovedreglen
Nybyggeri solgt første gang af en developer eller et byggefirma beskattes med moms. Brugte boliger solgt mellem private beskattes med en overførselsafgift. Moms er typisk en fast procentsats, mens overførselsafgiften i flere lande er progressiv eller varierer efter region.
Spanien: ITP vs. IVA
Ved køb af brugt bolig betaler du ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Satsen varierer efter region: Andalusien 7%, Valencia 10%, Catalonien 10%, Balearerne 8-13%, Madrid 6%. Ved nybyggeri betaler du i stedet IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) på 10% plus stempelafgift (AJD) på ca. 1,5%. IVA gælder kun ved første salg fra developer. Køber du en et år gammel bolig af en privatperson, er det ITP, der gælder, selv om boligen er næsten ny.
Portugal: IMT vs. IVA
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) er den portugisiske overførselsafgift og er progressiv: fra 0% for billige boliger op til 8% for dyrere ejendomme. Stempelafgift (Imposto de Selo) på 0,8% betales altid oven i. Ved nybyggeri betaler du i stedet 6% IVA (den reducerede portugisiske momssats for boliger), men i praksis er IVA allerede indregnet i den pris, developeren oplyser. Det gør sammenligningen med brugte boliger mindre gennemsigtig.
Frankrig: droits de mutation vs. TVA
Droits de mutation (overførselsafgifter) udgør ca. 7-8% af købsprisen for brugte boliger. Ved nybyggeri (boliger under 5 år siden færdigmelding, solgt første gang) betales i stedet 20% TVA (moms), men denne er normalt indregnet i salgsprisen. De reducerede droits de mutation på ca. 2-3% gælder stadig ved nybyggeri. I praksis betaler du mere i Frankrig end i de fleste andre sydeuropæiske lande, uanset om boligen er ny eller brugt.
Italien: imposta di registro vs. IVA
Brugte boliger beskattes med imposta di registro: 2% for førstebolig (prima casa) og 9% for fritidsbolig, beregnet på den katastermæssige værdi, som er lavere end markedsværdien. Nybyggeri fra developer beskattes med IVA: 4% for førstebolig og 10% for fritidsbolig, beregnet på den faktiske købspris. Det betyder, at nybyggeri som fritidsbolig (10% af reel pris) i praksis ofte er dyrere end en tilsvarende brugt bolig (9% af katasterværdi). Regn begge scenarier igennem med konkrete tal, inden du beslutter dig.
Tyrkiet: KDV
KDV (Katma Değer Vergisi) er den tyrkiske moms. Ved nybyggeri fra developer er satsen enten 1% eller 20%, afhængigt af boligens nettoareal og pris. Boliger under 150 m² i bestemte priskategorier pålægges 1% KDV. Større eller dyrere boliger beskattes med 20%. Udenlandske købere, der ikke har opholdt sig i Tyrkiet de seneste 6 måneder, kan i visse tilfælde opnå KDV-fritagelse ved køb af nybyggeri, forudsat at betalingen sker i udenlandsk valuta. Brugte boliger i Tyrkiet pålægges ikke moms, men overførselsafgiften (tapu harcı) på 4% (normalt delt 50/50 mellem køber og sælger) gælder altid.
Praktisk tjekliste
Spørg altid din advokat eller rådgiver: Er boligen ny eller brugt i skattemæssig forstand? Hvad er den gældende sats? Er momsen indregnet i den oplyste pris, eller kommer den oven i? Forskellen kan let udgøre 20.000-50.000 euro på en bolig i mellemklassen.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er forskellen på ITP og IVA i Spanien?
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) er overførselsafgiften på brugte boliger i Spanien, typisk 6-10% afhængigt af region. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) er momsen på nybyggeri, fast 10% for boliger. Du betaler aldrig begge dele. Ved nybyggeri betaler du desuden 1,5% stempelafgift (AJD) oven i momsen.
Betaler man moms på off-plan-boliger?
Ja, off-plan-boliger (boliger købt på tegning fra en developer) beskattes som nybyggeri i alle lande. I Spanien betaler du 10% IVA, i Portugal 6% IVA (reduceret sats for boliger), i Italien 4% (førstebolig) eller 10% (fritidsbolig), og i Tyrkiet 1% eller 20% KDV afhængigt af boligens størrelse og pris.
Kan man få momsfritagelse som udenlandsk køber?
Nej, moms ved boligkøb er ikke knyttet til køberens nationalitet eller bopæl. Momsen følger ejendommen og dens status (ny eller brugt). Der findes dog særlige regler i nogle lande: i Tyrkiet kan udenlandske statsborgere, der ikke har opholdt sig i Tyrkiet de seneste 6 måneder, i visse tilfælde få momsfritagelse (KDV-eksemption) på nybyggeri, forudsat at betalingen sker i udenlandsk valuta.
Hvornår betaler man moms, og hvornår betaler man overførselsafgift?
Hovedreglen er enkel: nybyggeri solgt første gang af en developer eller et byggefirma pålægges moms. Brugte boliger solgt mellem private pålægges overførselsafgift. Grænsen mellem ny og brugt varierer: i Frankrig er en bolig ny i op til 5 år efter færdigmelding, i Spanien gælder momsen kun første salg fra developer, uanset alder.
Er droits de mutation i Frankrig det samme som overførselsafgift?
Ja. Droits de mutation (også kaldet frais de mutation eller frais de notaire) er den franske overførselsafgift, der betales ved køb af brugte boliger. Den udgør ca. 7-8% af købsprisen for brugte boliger og ca. 2-3% for nybyggeri. Notaren opkræver beløbet og videresender det til stat og kommune.